Die Mietpreisbremse wurde vom Amtsgericht München für unwirksam erklärt

Die Mietpreisbremse wurde vom Amtsgericht München für unwirksam erklärt

Fast zwei Jahre ist es her, dass die sogenannte Mietpreisbremse in Bayern in Kraft getreten ist. Was sich seit ihrer Einführung für viele Beobachter immer deutlicher abgezeichnet hat, ist nun auch offiziell bestätigt worden: Ein Amtsrichter hat die Mietpreisbremse in München für nichtig erklärt. Er kam zu dem Schluß, dass die Staatsregierung Fehler bei der Umsetzung gemacht habe und das Gesetz nicht die beabsichtigte Wirkung erzielt habe. Das Justizministerium arbeitet inzwischen an einer Neufassung des Gesetzes.

Wir haben als erfahrene Immobilienmakler einen guten Überblick über den Münchner Mietmarkt und haben diesen seit Einführung des Gesetzes beobachtet. Aufgrund der Wohnungsnot in München ist so mancher Mieter oft froh, wenn er nach langer stressiger Wohnungssuche endlich eine passende Bleibe gefunden hat. Die wenigsten Mieter möchten sich mit ihrem Vermieter anlegen. Sie nehmen eher einen hohen Mietpreis in Kauf, auch wenn dieser gemäß der gültigen Mietpreisbremse offensichtlich überteuert ist. Beobachtet man die Mietpreise in den einschlägigen Zeitungen und auf Immobilienportalen liegen die Angebotspreise meist sehr hoch und der eine schreibt scheinbar vom anderen ab. Keiner scheint sich so wirklich an die Mietpreisbremse zu halten. Außerdem birgt das Gesetz  zu viele Ausnahmen und Schlupflöcher für die Vermieter.

Die Mietpreisbremse ist Bundesgesetz, ihre Umsetzung allerdings Ländersache. Für die Dauer von fünf Jahren können die Landesregierungen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen. Das Gesetz sieht eine Begründung vor, warum der Wohnungsmarkt dort jeweils besonders angespannt ist. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Laut Urteilsbegründung des Amtgerichts erfülle die bayerische Verordnung diese Vorgabe nicht. Die Verordnung soll mit einer noch ausführlicheren und auf die einzelnen Gemeinden eingehenden Begründung neu erlassen werden“, teilte ein Sprecher des Justizministeriums am Mittwochabend schriftlich mit. Das erklärte Ziel sei, künftig mögliche Rechtsunsicherheiten zu vermeiden. Der Erlass der neuen Mieterschutzverordnung soll bereits im Juli erfolgen.

 

Wohnen auf Zeit – attraktiver Trend in den Metropolen

Wohnen auf Zeit – attraktiver Trend in den Metropolen

Der Bedarf an einer vorübergehend gemieteten Wohnung steigt bei Berufstätigen ebenso wie bei Studenten stetig an.

In den letzten Jahren hat sich das Angebot an möblierten Wohnungen auf Zeit allerdings spürbar differenziert. Es gibt möblierte Wohnungen für die verschiedensten Ansprüche und Zielgruppen. Über die Hälfte der Vermietungen nimmt die Gruppe der Studenten in Anspruch. Aber auch Berufstätige mit limitierten Arbeitsprojekten benötigen diese Form der vorübergehenden Bleibe.

Von einfach-praktisch und preiswert bis zu elegant-luxuriös  – Der Markt bietet inzwischen ein breites Spektrum für jeden Geschmack. In Konkurrenz stehen diese trendigen Unterkünfte zu den herkömmlichen Hotels, welche bei monatsweiser Anmietung deutlich kostspieliger sind als ein möbliertes Apartment.

Ob Business Apartment, Serviced Apartments oder Studenten Apartments – alle sollen ein Gefühl vermitteln sich mehr zu Hause zu fühlen als in einem unpersönlichen Hotelzimmer. Je nach Mindestmietdauer bieten diese Apartments auch die Möglichkeit einer vorübergehenden Wohnlösung. Beginnt jemand z.B. einen neuen Job, kann er so in Ruhe suchen und nach einigen Monaten die Familie in den neuen Heimatort nachholen. Die Möbel werden zwischenzeitlich eingelagert.

Wir vermitteln ab 2017 auch verstärkt möblierte Business-Apartments, um diesem Trend und der damit verbundenen Nachfrage entgegenzukommen.

Die komfortabel ausgestatteten Apartments können langfristig gemietet werden und haben den Anspruch, dass sich die Bewohner eher wie in der eigenen Wohnung fühlen als in einem Boardinghaus oder Hotel. Geschäftsleute, die das Besondere schätzen, nehmen dieses Angebot gerne in Anspruch.

 

 

Immobilienbericht Juni 2016: Überhitzungsgefahr am Münchner Immobilienmarkt

Immobilienbericht Juni 2016: Überhitzungsgefahr am Münchner Immobilienmarkt

Aktuell können wir am Immobilienmarkt in München beobachten, dass, wie auch in den Städten Berlin und Hamburg, eine klare Überhitzungsgefahr besteht. Zu diesem Schluss kam auch der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR), der den Wohnungsmarkt aktuell analysiert hat.

Seit 2007 sind die Wohnungspreise in den drei Städten um mehr als 50% gestiegen. Allein im vergangenen Jahr konnte ein Preisanstieg von durchschnittlich 7,5% gemessen werden.

Entsprechend hat sich das Haushaltseinkommen diesem Trend jedoch nicht angepasst. Die Wohnungskosten liegen nach Berechnung des BVR um 40% höher als Anfang 2007. Folgen davon sind unter anderem der sogenannte „Lock-in-Effekt“, d.h. Mieter möchten in eine größere Wohnung ziehen, können sich diese aber nicht leisten und müssen weiterhin mit der bisherigen Wohnung auskommen.

Auch der Immobilienkauf lässt sich für viele „Normalverdiener“ nicht mehr so leicht realisieren. Die Kreditwürdigkeitsprüfung durch die neue Immobilienkreditrichtlinie erschwert vielen Käufern die Finanzierung und schwächt dadurch die Nachfrage am Markt etwas ab. Diejenigen Kaufinteressenten, welche bereit sind zu investieren und auch an das obere Limit zu gehen, haben natürlich auch entsprechende Ansprüche an ihre Immobilie. Lage, Baujahr und Ausstattung müssen passen und es wird nicht in Ermangelung eines Besseren eine hochpreisige Immobilie „blind“ gekauft.

Gemäß dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschuss vom 1.Quartal 2016 ging die Anzahl der Verkäufe von Eigentumswohnungen zurück, die Umsatzhöhen lagen jedoch über dem vergleichbaren Zeitraum in 2015, d.h. die Immobilienpreise sind wieder etwas gestiegen.

Bei unseren Kaufinteressenten sind vor allem Bestandimmobilien ab Baujahr 1980 interessant. Liegen die durchschnittlichen Kaufpreise bei den 60iger und 70iger Jahren eher um die 4500,- EUR/Quadratmeter, sind es bei den 80iger und 90iger Jahren mindestens 5500,- EUR/Quadratmeter.

Verfolgt man aktuell die Kaufangebote auf den diversen Internetportalen, zeigt sich ein einheitliches Bild: die Kaufpreise sind im Allgemeinen in einem sehr hohen Bereich und für den Betrachter kann der Eindruck entstehen, dass diese Preise auch problemlos von den Käufern geschluckt werden bzw. dass am Münchner Immobilienmarkt jeder Preis bezahlt wird.

Dieser sichtbare Markt ist jedoch auch ein „scheinbarer Markt“, da diese Preise nicht unbedingt bezahlt werden. Ist ein marktgerechtes Objekt nach 2-3 Monaten verkauft, kann der Verkauf einer hochpreisigen Immobilie ein gutes halbes Jahr in Anspruch nehmen und etwas Glück muß auch dabei sein, dass der entsprechende Käufer gefunden wird, der den Kaufpreis bezahlen will oder finanziert bekommt. Es ist verständlich, dass jeder Immobilienverkäufer sein Eigentum in diesen Zeiten nicht „verschenken“ will und daher vom Angebotsmarkt abschaut. Wir raten den Verkäufern allerdings eine genaue Analyse vorzunehmen und sich gut zu überlegen, mit welchem Kaufpreis er seine Immobilie anbietet. Hierzu bieten wir unsere kostenlose Wertermittlung an, die Ihnen eine erste Einschätzung geben soll, mit welchem Kaufpreis Sie angesichts des aktuellen Münchner Immobilienmarkts rechnen können.

Wie kann man in einem überhitzten Immobilienmarkt den richtigen Kaufpreis für seine Immobilie ermitteln?

Immobilie Inserat ImmobilienmarktAngesichts der hohen Preise auf dem Immobilienmarkt wird es für Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, immer schwieriger den passenden Marktpreis zu ermitteln.

Die Immobilienpreise steigen unter anderem aus Mangel an Alternativen stärker, als es der üblichen Marktentwicklung entspricht. Möchte ein Immobilienbesitzer seine Immobilie verkaufen fühlte er sich meist unsicher darüber mit welchem Kaufpreis er rechnen kann. Die meisten Verkäufer orientieren sich zunächst am sichtbaren Markt, das heißt Sie suchen auf diverse Internetportalen nach Immobilienangeboten die der eigenen Immobilie in Größe, Stadtteil, Baujahr, Ausstattung, etc. entsprechen.

„Die erstaunlich hohen Angebotspreise
suggerieren dem Verkäufer, dass diese Preise
auch tatsächlich erzielt werden können.“

Aufgrund des niedrigen Angebots ist dies manchmal gar nicht so leicht, da es meist nur wenige Vergleichsobjekte gibt. Vor allem die extremen Preise bei Neubauten lassen vielen den Mund offen stehen, die den Markt nicht tagtäglich beobachten.

Bei der Recherche wird die Immobilie also unter anderem mit einem Neubau verglichen. Die erstaunlich hohen Angebotspreise suggerieren dem Verkäufer, dass diese Preise auch tatsächlich erzielt werden können. In beliebten Städten wie München scheint es zudem auch immer wieder „Wunder“ zu geben d.h. es werden extrem hohe Preise auch tatsächlich erzielt. Dennoch ist üblicherweise mit einem entsprechenden Abschlag zu rechnen. Angebote die tatsächlich marktgerecht oder etwas darüber angeboten werden erscheinen im Normalfall nur 24-48 Stunden und verschwinden dann aus den Angeboten. Der Beobachter wird eine nicht geringe Anzahl an so genannten Ladenhütern vorfinden, an denen er sich auf keinen Fall orientieren darf. Auch die Presse trägt dazu bei, dass Verkäufer annehmen, in Ballungszentren wie München werden hohe Preise erzielt die immer noch weiter steigen. Letztlich entscheidet der Markt und vernünftige Käufer geben realistische Angebote ab.

Wir empfehlen dem Verkäufer sich ausreichend zu informieren, zum Beispiel bei einem Makler der den Markt auf täglicher Basis beobachtet und einen Überblick über tatsächlich erzielte Kaufpreise hat.

Die sogenannten Wunder, die Verkäufern immer mal wieder passieren, hängen oft damit zusammen, dass gekaufte Immobilien nicht finanziert werden müssen, sondern zum Beispiel aus einer Erbschaft bezahlt werden. Sobald eine Immobilie zur Prüfung über den Tisch des Bankers geht, wird schnell klar dass die Bank nicht jeden „Mondpreis“ finanzieren wird.

Auch wenn ein Makler einen sportlichen Kaufpreis im Angebot hat heißt es noch lange nicht, dass er diesen auch für den Verkäufer erzielen kann. Wenn es der Verkäufer „nicht herschenken will“ oder „nicht verkaufen muss“ kann sich der Verkauf einer Immobilie bis zu zwölf Monaten in die Länge ziehen. Hat jemand die Absicht seine Immobilie tatsächlich zu verkaufen und bietet er sie zu einem verhältnismäßig üblichen Marktpreis an, kann er damit rechnen dass diese in maximal drei Monaten verkauft ist.

Die vermietete Immobilie als Kapitalanlage – Teil 2: Die vier wichtigsten Kriterien für die Wahl Ihrer Immobilie

Schauen wir uns einmal die vier wichtigsten Kriterien an, die Sie bei der Auswahl einer passenden Immobilie zur Kapitalanlage berücksichtigen sollten:

 

1. Der StandortMünchen Skyline

München kann zweifelsohne als guter Standort bewertet werden. Die bayerische Metropole ist deutschlandweit als Wirtschaftsstandort an erster Stelle. Es gibt ein gutes Arbeitsangebot und die Region verfügt mit seinem attraktiven Kultur- und Freizeitangebot über eine hohe Lebensqualität. Andererseits ist diese Region über Jahrzehnte auf sehr hohem Niveau und hat weniger Wachstumspotential als andere Städte und Regionen in Deutschland.

 

2. Die LageMünchen Stadtteile

Neben dem Standort, der letztlich unter den Überbegriff „Lage-Lage-Lage“ fällt, ist auch die unmittelbare Lage der Immobilie, d.h. der Stadtteil, die Nachbarschaft etc.  von Bedeutung. Auch wenn der Standort der Immobilie attraktiv ist, muss das nicht unbedingt heißen, dass dies gleich eine gute und nachhaltige Vermietbarkeit bedeutet. Manchmal macht es mehr Sinn in durchschnittlichen Wohngegenden eine Eigentumswohnung zu kaufen. In hochpreisigen Stadtvierteln kann es passieren, dass Sie Schwierigkeiten haben einen Mieter zu finden, der sich die hohen Mieten langfristig leisten kann. Auch die Infrastruktur vor Ort spielt eine große Rolle: wie schnell ist man bei der nächsten U/S-Bahn-, Bus- oder Tramhaltestelle? Welche Einkaufsmöglichkeiten gibt es in der näheren Umgebung? Passt die Infrastruktur hat diese oftmals Vorrang vor den sehr ruhigen aber abgelegenen Stadtvierteln.

 

3. Die BausubstanzGrüne Fassade

Bestandsimmobilien mit älteren Baujahren stehen manchmal den Neubauten bzw. jüngeren Baujahren in nichts nach. Entscheidend ist die Qualität der Bausubstanz und wie sie im Laufe der Jahre gepflegt wurde. Bei bestimmten Lagen und Baujahren empfiehlt es sich neben der Wohnung auch einen gründlichen Blick auf die Kellergeschosse zu werfen. Stimmt hier etwas nicht bei der Substanz, könnte es langfristig Probleme geben.

Schauen Sie sich, was die Bausubstanz betrifft, folgende Dokumente an:

  • Unterlagen die über das Baujahr des Gebäudes Aufschluss geben
  • Sanierungs- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmenin den letzten zehn Jahren
  • Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung sowie die Beschlusssammlung
  • Die Baubeschreibung
  • Der aktuelle Energieausweis

Nehmen Sie auch Einsicht in die aktuelle Betriebskostenabrechnung aus der auch die Höhe der Rücklagen hervorgehen sollte. Je älter das Haus umso höher sollten die Rücklagen sein, außer es wurden erst kürzlich umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt.

Je nach Alter des Gebäudes gibt es folgende Punkte zu überprüfen:

Häuser die bis zu zehn Jahre alt sind:

  • Risse im Mauerwerk
  • Schimmelproblematik
  • Feuchtigkeitsschäden

Häuser die bist zu 20 Jahre alt sind:

  • Fassadenanstrich
  • Fensteranstriche
  • Geländeranstriche
  • Heizungserneuerung
  • Erneuerung der Bodenbeläge

Häuser die bis zu 30 Jahre alt sind:

  • Sanitäre Einrichtungen
  • Balkonsanierung
  • Dacherneuerung

Häuser die 40 Jahre und älter sind:

  • Dacherneuerung
  • Heizungserneuerung
  • Elektrikerneuerung
  • Verkabelung und Stränge
  • Treppenhaus
  • Hauseingangstür
  • Garagenzustand

Wenn es sich um Sanierungen handelt sollten Sie sich an die Faustregel halten, dass  innerhalb eines Zeitraumes von 10-15 Jahren in etwa 10% des Wertes der Immobilie in der Instandhaltungsrücklage angespart sein sollten, wenn zwischenzeitlich noch keine Sanierungsarbeiten erfolgt sind.

Was die Betriebskosten angeht, sollten auf alle Fälle die Höhe der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten ins Verhältnis zur Gesamtmiete gesetzt werden. Dies ist dann auch ein Indikator dafür, wie gut die Immobilie verwaltet wird und außerdem wie gut die Bausubstanz ist. Haben Sie verschiedene Immobilienangebote auf dem Tisch, können Sie diese anhand dieser Faktoren gut miteinander vergleichen.

Auch in der Wohnung selber sollte die Begutachtung der Bausubstanz berücksichtigt werden. Achten Sie auf evtl. Risse in Decken und Wänden, Putzabplatzungen und unangenehme Gerüche, die auf Schimmel schließen könnten. In welchem Zustand sind die Sanitärgegenstände und Fliesen? Welchen Eindruck machen die Balkongeländer?

Wenn Ihnen die Quadratmeter bekannt sind, sollten Sie bei einer Besichtigung ein Gefühl dafür bekommen, ob diese mit der tatsächlichen Größe übereinstimmen. Entsprechende Angaben kann man auch nochmal anhand der Teilungserklärung oder der aktuellen Betriebskostenabrechnung nachvollziehen. Notieren Sie Details, die Ihnen auffallen, um anschließend alle Fragen vollständig abklären zu können.

 

4. Das Mietverhältnis

Wichtig bei einer Kaufentscheidung ist auch das aktuelle Mietverhältnis. Finden Sie heraus wie lange der Mieter die Wohnung schon bewohnt und ob er ein „guter Mieter“ ist, d.h. seinen Verpflichtungen bzgl. der Mietzahlungen und eventuellen Betriebskostennachzahlungen nachkommt. Finden Sie heraus, ob der Mieter in absehbarer Zeit das Mietverhältnis kündigen möchte. In diesem Fall haben Sie dann die Möglichkeit die Wohnungsmiete evtl. anzupassen, was sich bei einem laufenden Mietverhältnis etwas schwierig gestalten könnte. Handelt sich um einen „Problemmieter“ sollte sich dies auf alle Fälle auf den Kaufpreis niederschlagen.

Erwerben Sie eine leere Wohnung, die Sie vermieten möchten, machen Sie sich kundig über die möglichen ortsüblichen Mieten und berechnen Sie, wenn zutreffend, den aktuellen qualifizierten Mietspiegel. Bei der Vermietung sollten Sie Sorgfalt walten lassen und sich bei der Auswahl des Mieters sicher sein. Schließlich soll das Mietverhältnis stressfrei verlaufen und die Miete regelmäßig und pünktlich auf Ihrem Konto eingehen. Achten Sie auch auf einen rechtlich aktuellen Formularmietvertrag (z.B. vom Haus- und Grundbesitzerverein München).

Die vermietete Immobilie als Kapitalanlage – Teil 1: Wie wird die Rendite richtig berechnet?

Rendite berechnen

„Betongold“ ist nach wie vor interessant als Kapitalanlage. Allerdings gibt es, wie bei allen Kapitalanlagen, Vorteile und Nachteile, über die sich ein Käufer vor dem Kauf informieren sollte. Durch eine sachgerechte Beurteilung kann man schon vor der Investition mögliche Fehler vermeiden.

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist vor allem für jüngere Anleger interessant. Diese Zielgruppe hat noch genügend Erwerbsjahre vor sich, um das Darlehen zu bedienen, auch wenn sich die vermietete Wohnung eher selten von selbst trägt, d.h. der Eigentümer muss zuzahlen, um das Darlehen bedienen zu können. Wenn ein Anleger das vierzigste Lebensjahr überschritten hat, wird der Eigenkapitalanteil immer höher und die Finanzierungen werden deutlich unattraktiver.

Vermieteter Wohnraum als Kapitalanlage bietet einerseits eine krisenunabhängige und sinnvolle Investition, stellt sich jedoch nicht so unkompliziert dar wie z.B. vermietete Gewerbeflächen oder Garagen. Mieter genießen einen hohen rechtlichen Schutz und können nicht ohne weiteres gekündigt werden, wenn sie ihren monatlichen Zahlungsverpflichtungen  nicht nachkommen. Schließlich ist der Mieter mit der Kapitalanlage verbunden und kann durch Eigenverschulden oder Fremdverschulden z.B. seinen Job verlieren etc. und somit die Rendite erheblich schmälern. Auch möglicher Leerstand bei Neuvermietung und Schönheitsreparaturen, die der Mieter nicht übernimmt, sind Umstände mit denen jeder Vermieter in der Praxis rechnen muss. Man sollte bei dieser Form der Kapitalanlage auf alle Fälle einen kühlen Kopf bewahren und den Vorteil der langfristig attraktiven Investition gegen die möglichen Risiken abwägen. Sollten Sie sich eine Immobilie als Kapitalanlage zulegen, rechnen Sie sich diese nicht schön und vertrauen Sie nicht auf Aussagen von Bekannten, Maklern etc. die Ihnen, vor allem hier im Raum München, astronomische Mietpreise nennen, die vom aktuellen Münchner Mietspiegel weit entfernt sind. Welche Mietpreise am Markt verlangt werden und in welchem Rahmen die Miete laut Mietspiegel liegen darf – dies sind erfahrungsgemäß zwei verschiedene paar Stiefel. Der zu erwartende Mietzins sollte realistisch sein und langfristig erzielt werden können.

Wenn Sie eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben, sollten Sie vor allem den Standort, die Lage, den Zustand des Gebäudes (Bausubstanz) und das bestehende Mietverhältnis (falls vorhanden) unter die Lupe nehmen. Sollten Sie für die Wohnung noch einen Mieter benötigen, empfehle ich eine genaue Analyse über den zu erwartenden Mietzins. Allerdings warne ich davor, die Nettokaltmiete der Wohnung mit der Rendite gleichzusetzen. Dies wäre eine Milchmädchenrechnung.

Wie der Name schon andeutet, handelt es sich bei einer Immobilie um eine nicht leicht veränderbare und langfristige Investition. Wenn Sie den zu erwartenden Mietzins vermittelt haben, müssen sie hierzu den Risikoaufschlag hinzurechnen, um letztlich die tatsächliche Rendite zu ermitteln. Sie können eine Immobilie nicht schnell „verflüssigen“ und sind unter anderem abhängig vom aktuellen Immobilienmarkt, der die Kaufpreishöhe und die Verkaufsgeschwindigkeit beeinflusst.

Vergessen Sie beim Erwerb der Immobilie nicht die Nebenkosten. Neben dem Kaufpreis fallen Notariatsgebühren, Grundbuchamtsgebühren und die Grunderwerbssteuer an, nicht zu vergessen die Provision für den Makler, sollte er Ihnen die Immobilie vermittelt haben. Hieraus ergibt sich dann der sogenannte Erwerbsaufwand. Den tatsächlichen Mieterlös für die Immobilie können Sie jedoch erst ermitteln, wenn Sie von der zu erwartenden Jahresnettokaltmiete die nicht umlagefähigen Betriebskosten und die Ansparrücklage für die Wohnung abziehen.

Sollten Sie eine Immobilie erworben haben, die sich nicht unbedingt jederzeit „wie geschnitten Brot“ vermietet, sollten Sie einen möglichen zu erwartenden Leerstand mit in Ihre Kalkulation einbeziehen. Allerdings kann man bei einer Münchner Immobilie von einem längeren Leerstand absehen, wenn man den Mietzins entsprechend marktgerecht und fair ansetzt.

Die Mietrendite kann man also folgendermaßen berechnen:

Mietertrage / Erwerbsaufwand / 100

Berücksichtigen Sie auch, dass bei Neubauwohnungen zwar die Rendite aufgrund des Kaufpreises geringer ausfallen wird, bei älteren Bestandswohnungen jedoch nicht selten mit erheblichen Sanierungsmaßnahmen zu rechnen ist, welche sich wiederum negativ auf die Rendite auswirken.

 

Author:
Maklerin Bartsch croppedAngelika Bartsch
Geschäftsführerin
Bartsch & Rozmarin Immobilien