Kommt das Bestellerprinzip jetzt auch für den Verkauf?

Kommt das Bestellerprinzip jetzt auch für den Verkauf?

Seit Mitte 2015 ist das Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietwohnungen in Anwendung. Diese gravierende Änderung hat die Immobilienbranche gewissermaßen durcheinander gebracht.

Nun wollen die Sozialdemokraten dieses Prinzip auch auf den Verkauf einer Immobilie übertragen.

Wir halten nichts von dieser weiteren Reglementierung. Der Verkäufer soll in Zukunft also grundsätzlich die Kosten des Maklerdienstes alleine tragen. Hintergrund hierfür ist, dass die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie für den Käufer gesenkt werden sollen. Eine finanzielle Erleichterung soll dadurch erfolgen. Dies ist jedoch ein Trugschluss.

Die Kaufpreise werden, wenn dies der Markt zuläßt, steigen, d.h. die Courtage wird dann einfach eingepreist. Hinzu kommt bei höheren Kaufpreisen eine höhere Grunderwerbssteuer auf den Käufer zu. Verdienen tut daran also nur der Staat. Anders als bei der Vermietung werden beim Verkauf beide Parteien meist eingehender betreut und beraten. Ein Makler kann eine eher neutrale Position einnehmen und für alle Beteiligten eine optimale Lösung vermitteln.

Am aktuellen Immobilienmarkt ist es üblich die Provision zu teilen. Dies ist grundsätzlich eine faire Lösung und kann entsprechend dem Angebot und der Nachfrage am Markt angepasst werden. Eine einseitige Belastung des Verkäufers widerspricht eigentlich der Vertragsfreiheit. Vor allem beim Immobilienverkauf wünschen sich Verkäufer und Käufer durch den Service des Maklers einen professionellen Betreuer, der durch seine Erfahrung und Distanz den Ablauf des Verkaufs reibungslos und angenehm begleitet. Dieser Service sollte auch in Zukunft von beiden Parteien bezahlt werden.

Die Mietpreisbremse wurde vom Amtsgericht München für unwirksam erklärt

Die Mietpreisbremse wurde vom Amtsgericht München für unwirksam erklärt

Fast zwei Jahre ist es her, dass die sogenannte Mietpreisbremse in Bayern in Kraft getreten ist. Was sich seit ihrer Einführung für viele Beobachter immer deutlicher abgezeichnet hat, ist nun auch offiziell bestätigt worden: Ein Amtsrichter hat die Mietpreisbremse in München für nichtig erklärt. Er kam zu dem Schluß, dass die Staatsregierung Fehler bei der Umsetzung gemacht habe und das Gesetz nicht die beabsichtigte Wirkung erzielt habe. Das Justizministerium arbeitet inzwischen an einer Neufassung des Gesetzes.

Wir haben als erfahrene Immobilienmakler einen guten Überblick über den Münchner Mietmarkt und haben diesen seit Einführung des Gesetzes beobachtet. Aufgrund der Wohnungsnot in München ist so mancher Mieter oft froh, wenn er nach langer stressiger Wohnungssuche endlich eine passende Bleibe gefunden hat. Die wenigsten Mieter möchten sich mit ihrem Vermieter anlegen. Sie nehmen eher einen hohen Mietpreis in Kauf, auch wenn dieser gemäß der gültigen Mietpreisbremse offensichtlich überteuert ist. Beobachtet man die Mietpreise in den einschlägigen Zeitungen und auf Immobilienportalen liegen die Angebotspreise meist sehr hoch und der eine schreibt scheinbar vom anderen ab. Keiner scheint sich so wirklich an die Mietpreisbremse zu halten. Außerdem birgt das Gesetz  zu viele Ausnahmen und Schlupflöcher für die Vermieter.

Die Mietpreisbremse ist Bundesgesetz, ihre Umsetzung allerdings Ländersache. Für die Dauer von fünf Jahren können die Landesregierungen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen. Das Gesetz sieht eine Begründung vor, warum der Wohnungsmarkt dort jeweils besonders angespannt ist. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Laut Urteilsbegründung des Amtgerichts erfülle die bayerische Verordnung diese Vorgabe nicht. Die Verordnung soll mit einer noch ausführlicheren und auf die einzelnen Gemeinden eingehenden Begründung neu erlassen werden“, teilte ein Sprecher des Justizministeriums am Mittwochabend schriftlich mit. Das erklärte Ziel sei, künftig mögliche Rechtsunsicherheiten zu vermeiden. Der Erlass der neuen Mieterschutzverordnung soll bereits im Juli erfolgen.

 

Letzte Frist! Rauchwarnmelderpflicht in Bayern!

Bis wann müssen Rauchmelder spätestens installiert werden und wer kümmert sich darum?

Bis wann? Rauchmelder müssen bis spätestens 31.12.2017 installiert sein und zwar in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, sofern diese zu Aufenthaltsräumen führen.

Wer? Für den Einbau ist der Eigentümer der Immobilie verantwortlich. Bei Eigentumswohnungen kümmert sich in der Regel die Hausverwaltung darum. Dazu ist ein Beschlöuss der Eigentümergemeinschaft nötig.

Wie? Rauchwarnmelder müssen der DIN EN 14604 entsprechen. Ob dies der Fall ist, erkennt man an der CE-Kennzeichnung auf den Geräten. Geräte, die bei Haus & Grund Bayern erworben werden, entsprechen dieser DIN-Norm. Es empfehlen sich gerade in diesem Bereich hochwertige Geräte mit Batterien mit einer Mindestlebensdauer von 10 Jahren. Der Einbau muss nicht durch Fachbetriebe durchgeführt werden. Rauchwarnmelder lassen sich je nach Hersteller problemlos anbringen. Die Montage sollte möglichst in der Raummitte erfolgen oder zumindest einen halben Meter von der Wand entfernt.

Kosten? Für die Installation muss der Eigentümer aufkommen. Er kann allerdings diese Kosten als Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. Für die Wartung der Rauchmelder kann der Vermieter die Kosten ebenfalls grundsätzlich als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Hierfür muss allerdings eine Regelung in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Mehr Informationen finden Sie unter:
http://www.hug-lauf.de/files/Rundschreiben_Rauchwarnmelder_-Mitglieder_1.pdf

Verwahrentgeld: das nette Wort für „Strafzins“ – jetzt zahlen wir den Banken Zinsen für unser Geld

Verwahrentgeld: das nette Wort für „Strafzins“ – jetzt zahlen wir den Banken Zinsen für unser Geld

Die Kehrseite der niedrigen Kreditzinsen ist, dass die Guthabenzinsen ebenfalls immens gefallen sind und jetzt sogar ins Negative gehen. Das heißt man muss inzwischen eine Art Strafzins bezahlen, dafür dass man Geld auf der Bank hat.

Und weil Strafzins nicht so toll klingt haben sich die Banken ein netteres Wort ausgedacht: das „Verwahrentgeld“ – mit anderen Worten wird uns die Leistung der Banken, dass Sie unser Geld sicher aufbewahren (verwahren), jetzt und in Zukunft in Rechnung gestellt.

Lange wurde in den Medien darüber spekuliert, dass dieser Schritt kommen würde. Ehrlich gesagt erschien mir das ein wenig unrealistisch und ich hätte nicht gedacht, dass dies wirklich umgesetzt werden würde und schon gar nicht, dass es mich persönlich betreffen würde. Doch dann bekam ich letzte Woche ein Schreiben von meiner Bank… Aber dazu später mehr.

Die Zinsen auf Sparguthaben sinken immer weiter – zuletzt als ich bei unserer Bank nachgefragt habe lag der Zins für Guthaben auf Kautionssparbücher bei 0,025% das heißt bei einer Mietkaution in Höhe von 2000,-€ erhält man pro Jahr eine Zinsgutschrift von 5,-€. Das reicht gerade mal für einen Eiskaffee und gleicht nicht im Geringsten die Inflation aus. (Die Nachfrage habe ich vor über einem Jahr gestellt, durchaus möglich, dass man inzwischen gar keine Zinsen mehr auf das Kautionssparbuch erhält…)

Ich bin kein Anlageberater und ich kenne mich mit den Produkten auf dem Markt hierzu nicht aus, aber ich habe mir sagen lassen: Während man früher bei höheren Beträgen durchaus noch 3% Zinsen auf sein Tagesgeldkonto bekommen konnte, ist es heute schon schwierig überhaupt noch 1% zu erhalten.

Offensichtlich müssen wir uns von dem klassischen Konzept verabschieden, dass die Bank mit unserem Geld arbeitet und uns dafür mit einem Zins entlohnt. Das Modell: Wir geben der Bank unser Geld indem wir es auf ein Sparbuch legen und erhalten dafür 1,5% Zinsen, Während es die Bank für 5% weitereicht und von der Differenz lebt, ist vorbei, denn die Banken bekommen Euros von der europäischen Zentralbank für 0% Zinsen, warum sollten Sie uns also etwas dafür bezahlen?

Ob die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank vernünftig oder nötig ist, das sollen andere entscheiden. Fakt ist, das „Verwahrentgeld“ ist keine Zeitungsente mehr und auch nichts was nur Millionäre betrifft, sondern es ist in unserem Leben und unserem Alltag angekommen.

Letzte Woche erhielt ich ein Schreiben unserer Bank. Ich hatte an meinem Konto eine Kleinigkeit umstellen lassen, dies zog nach sich, dass mir ungefähr 24 Seiten Kleingedrucktes zugesandt wurden und ich an 16 Stellen eine Unterschrift leisten musste. Soweit so gut. Ein Blatt erregte allerdings meine Aufmerksamkeit, da es mit einem Wort welches mir neu war – dem „Verwahrentgelt“ betitelt war.

Eine Recherche im Internet ergab, dass es sich hier um den oben beschriebenen Negativzins handelt. Ein Artikel aus der FAZ aus dem Jahr 2015 erwähnte die Einführung des Verwahrentgelts und dass dies nur auf Beträge über eine Million Euro Anwendung finden würde.

Ich habe also bei meiner Bank angerufen und nachgefragt, ob ich denn meine Zustimmung zu dem Verwahrentgeld erteilen müsse. Meine Sachbearbeiterin hat mir nett erklärt, dass es keine Unterschied macht, ob ich meine Einverständnis durch Unterschrift abgebe, oder nicht, da das Verwahrentgeld über Änderung der AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) sowieso vollzogen wird und ich dann mein Konto kündigen müsste, wenn ich nicht einverstanden wäre, was aber natürlich wenig bringen würde, da ziemlich sicher alle anderen Banken ähnlich verfahren würden.

Gut, das hatte ich mir so, oder so ähnlich, eh schon gedacht, aber da es nur Beträge über eine Million betrifft, dachte ich mir, ist es egal. Aber auch hier wurde ich von der Sachbearbeiterin korrigiert: inzwischen gilt das Verwahrentgelt ab € 250.000.- und wer weiß, ab nächstem Jahr vielleicht schon ab € 50.000,-.

Was ist die Konsequenz daraus und was hat dies mit dem Immobilienmarkt zu tun?

Nun, natürlich suchen Anleger Möglichkeiten, um Ihr Geld zu investieren und da es bei den Banken jetzt nicht nur keine Verzinsung sondern sogar Negativzinsen geben wird und ohnehin die wenigsten den Banken noch hohe Beträge anvertrauen wollen, wird weiterhin fleißig in Immobilien investiert.

Dies hat die Preise weiter in die Höhe getrieben. So sind die Verkaufserlöse pro qm in München erneut im Schnitt um ca. Ca. 10-15 Prozent zum Vorjahr gestiegen.

Daher ist im Moment ein guter Zeitpunkt, wenn man seine Immobilie verkaufen möchte. Wir haben aktuell Kunden für die wir Gewinne von 100 bis 200% zum ursprünglichen Kaufpreis erzielen konnten.

ABER, wenn Sie im Moment keine sinnvolle Verwendung für das erzielte Geld haben, kann ich Ihnen von einem Verkauf nur abraten.

Denn aus oben genannten Gründen und anderen, sind die Preise so gut, weil eben so viele Leute in „Betongold“ investieren wollen. Renditen von 2% oder weniger werden akzeptiert – Hauptsache das Geld ist sicher investiert. Da wäre es doch dumm zu verkaufen, oder?

Ja, außer Sie können das Geld aus dem Verkauf für etwas Besseres gebrauchen.

Gründe warum Kunden ihre Immobilie verkaufen sind:

  • Die Kinder wollen etwas Eigenes kaufen oder bauen und Eigenkapital wird gebraucht.
  • Der Zeitpunkt zum Verkauf ist gut, der Mieter hat gerade gekündigt und/oder die Zinsbindung bzw. der Kreditvertrag bei der Bank läuft aus und der Eigentümer möchte seine Wohnung verkaufen und in ein neueres Baujahr investieren.
  • Sie wollen ihr Leben genießen, auf große Weltreise gehen oder einfach für das hohe Alter vorbauen und eine altersgerechte Wohnung im betreuten Wohnen kaufen.
  • Oder die Eigentümer haben einfach keine Lust mehr auf die Vermietung, auf den ständigen Mieterwechsel und die damit verbundenen Kosten. Vielleicht haben sie die Wohnung auch nicht wirklich als Kapitalanlage gekauft, sondern z.B. als Studentenwohnung für ihre Kinder. Inzwischen sind ihre Kinder groß und wohnen längst in deren eigenen Haus. Warum also die ungeliebte Immobilie behalten?
  • Vielleicht gibt es auch Probleme mit Ihrer Immobilie – eine unangenehme Eigentümergemeinschaft, eine inkompetente Hausverwaltung, hohe Nebenkosten oder sogar demnächst anstehende Sanierungen mit hohen Sonderumlagen.

Was auch immer Ihr Grund sein mag um die Immobilie zu verkaufen, der Zeitpunkt ist im Moment sehr gut – selbst wenn Ihre Immobilie zu einer „Problemimmobilie“ geworden ist, oder auch wenn sie vermietet ist.

Wir erstellen für Sie kostenlos eine Markteinschätzung für den Kauf Ihrer Immobilie. Rufen Sie mich an unter: 089-89268412 oder schicken Sie mir eine E-Mail an rozmarin@bartsch-rozmarin.de.

Oder verwenden Sie unser Kontaktformular. Wir freuen uns von Ihnen zu hören.

Wie kann ich mein Elektroauto laden?

Wie kann ich mein Elektroauto laden?

Elektroautos liegen im Trend. Jedoch stehen die stolzen Besitzer vor einem Problem: das Laden ihres Fahrzeugs.

Wird ein Elektrofahrzeug an eine normale Steckdose angeschlossen, zieht dieses wesentlich mehr Leistung, als ein normaler Stromabnehmer. Wenn die Sicherung schwach ist und die Elektrizität im Gebäude nicht dafür ausgelegt ist, könnte eine erhöhte Brandgefahr bestehen. Stromkreise sind üblicherweise auf sechzehn Ampere ausgelegt, die Ladekapazität eines Elektroautos in der Regel ebenfalls. Es bleibt also nur wenig Restkapazität für weitere Geräte, wie Waschmaschine etc.

Grundsätzlich dürfen die Besitzer ihre Elektroautos überall abstellen und laden, d.h. es gibt keine gesetzliche Regelung, die das Laden verbietet. Wenn Sie Ihr Elektroauto in der Tiefgarage laden möchten, müssen Sie vorher einige Dinge abklären. Wenn sich der Stromverbrauch der Steckdose dem Besitzer eindeutig zuordnen lässt, spricht nichts dagegen, sein Auto dort mit Strom zu versorgen. Sicherlich werden sich die anderen Besitzer und Mieter darüber aufregen, wenn sie eine Steckdose für den Allgemeingebrauch verwenden.

Lassen Sie einen Elektriker kommen, der Ihnen bestätigen kann, dass sich ein entsprechender Ladeanschluss an dem gewünschten Platz technisch realisieren lässt, d.h. dass die Elektroleitungen im Gebäude dafür ausgelegt sind. Da die dafür zu installierenden Leitungen an den Wänden und Decken verlaufen (Gemeinschaftseigentum), muss die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss fassen. Dieser sollte dann für alle Eigentümer gelten, da so auch andere zukünftig einen Vorteil in einer solchen Installation sehen.

Die Ladevorrichtungen für Elektroautos werden Wallbox genannt. Nur hiermit kann der Schnell-Lade-Mechanismus des Elektroautos genutzt werden. Dauert dieser nur ca. 20 Minuten, nimmt das Laden über eine normale Steckdose ca. 7-8 Stunden in Anspruch.

Grundsätzlich lässt sich feststellen, dass man sich bezüglich des Ladens Gedanken machen sollte, bevor man sich ein Elektrofahrzeug zulegt. Es gibt verschiedene Ansätze um das Problem zu lösen und wir haben Informationen zur Betankung von Elektroautos in Gemeinschaftsgaragen gesammelt. Wenn Sie an diesem Thema interessiert sind, können Sie uns gerne kontaktieren. Vielen Dank.